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Ce jour-ci, Heiner Lippe, l’architecte passionnant qui nous fait découvrir Düsseldorf et nous héberge, nous a organisé plusieurs rendez-vous et visites. Nous démarrons par le chantier du projet de logements « L’Arche de Noé », sur lequel nous rencontrons Heiko, Président du conseil de Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft (DWG). Il s’agit de la plus grande et la plus ancienne coopérative de logement social de Düsseldorf qui regroupe environ 8.000 appartements répartis dans presque tous les quartiers. Cette association d’entraide finance, construit et gère des logements de qualité et peu coûteux pour ses membres qui sont exclusivement des locataires, ce qui renforce la dimension collective et participative de la gestion du parc.
Nous nous installons au sommet d’une cage d’escalier voisine pour avoir une vue panoramique sur le chantier. C’est là qu’Heiko nous raconte la genèse du projet.
Un concours remporté grâce à l’aspect social
Le site du projet est un ancien terrain d’école qui a fait l’objet d’un concours de développement urbain. Ce concours s’est tenu dans un contexte de forte crise économique du logement, où la demande en logements était élevée et les tensions sur les coûts et les ressources importantes. De plus, avec une taille et une localisation avantageuse, l’opération était très attrayante : 70 équipes se sont portées candidates. En gros « tout le monde voulait ce projet » !
DWG intervenant en tant que maitre d’ouvrage s’est associé avec un cabinet d’architecture basé à Neuss pour répondre à ce concours : Wienstroer Architekten Stadtplaner, dirigé par Eckehard Wienstroer, avec qui nous avons rendez-vous en après-midi, ainsi que l’entreprise générale Bauwens.
Le programme du concours comportait clairement des logements et un jardin d’enfants (équivalent français de la crèche et la maternelle). En revanche, il n’y avait pas de programme quantitatif détaillé. C’était à l’équipe de conception de trouver la meilleure optimisation de la parcelle, d’élaborer un projet équilibré et harmonieux dans le cadre fixé par le plan d’occupation des sols et ses prescriptions (hauteurs, gabarits, usages, etc.), qui étaient à respecter strictement. On comprend donc que les architectes et le maître d’ouvrage disposaient d’une certaine marge de manœuvre sur la densité et la répartition des surfaces.
Sur le plan social, la répartition des loyers était un élément clé du projet :
- 19 % des appartements sont en loyers totalement libres, considérés comme une offre « un peu de luxe ».
- La grande majorité des logements est subventionnée par l’État, avec des loyers modérés et fixes, comparables à des HLM (habitations à loyer modéré).
Cette forte mixité sociale n’était pas imposée par le cahier des charges initial. Il s’agissait d’une proposition volontaire du maître d’ouvrage et de son équipe. Cette stratégie constituait un axe central du projet, à la fois urbain et politique, et a donné un avantage compétitif décisif dans le concours. Selon le mode de notation du concours, la proposition de DWG a gagné avec une note de 93/100.
Un projet compétitif en structure bois
Heiko nous présente le projet comme le plus grand en bois hybride de Westphalie, région la plus vaste d’Allemagne, voisine de la Bavière et du Bade-Wurtemberg.
Il s’agit d’un ensemble de trois bâtiments comprenant 140 logements et un jardin d’enfants (crèche/maternelle) situé en rez-de-chaussée d’un des bâtiments et se développant sur deux niveaux. Cette crèche s’articule avec le système de garages souterrains, notamment via une rampe de descente qui est également utilisée comme support d’un futur toboggan pour les enfants.
La structure porteuse est de type hybride bois-béton, avec la répartition suivante :
- Sous-sols (garages) : entièrement en béton armé. Düsseldorf étant confrontée à un fort besoin de stationnement, la création de garages en infrastructure était nécessaire.
- Tout ce qui touche le sol (semelles, murs en contact avec le sol, cages d’ascenseur, etc.) est également en béton armé, pour des raisons structurelles et de durabilité.
- Tout le reste de la structure des logements est mixte acier/bois.
A noter : Les parkings sont situés exclusivement sous les bâtiments (aucun parking généralisé sous tout l’îlot). Les zones non occupées par les garages sont remblayées avec de la terre végétale de manière à pouvoir planter des arbres à racines profondes.
Les planchers sont constitués de dalles CLT (Cross Laminated Timber). Au-dessus de ces planchers bois, une dalle en béton est coulée pour plusieurs raisons : raideur, répartition des charges et performance acoustique (notamment contre les bruits d’impact). Le bois reste apparent dans les logements : on voit la sous-face des planchers CLT comme finition intérieure, ce qui donne un rendu chaleureux. En France, les contraintes de sécurité incendie actuelles rendent très difficile cette disposition dans les logements collectifs. En Allemagne, des solutions de protection incendie spécifiques existent, mais ces exigences sont gérées de manière différente, permettant de garder la matérialité bois visible sous certaines conditions.
Tous les murs extérieurs ont été préfabriqués en usine, avec un niveau de préfabrication très élevé : fenêtres intégrées, réservations pour prises électriques et réseaux anticipées. Un des bâtiments est différencié visuellement en façade avec un bardage bois monté en atelier. Les autres bâtiments reçoivent des panneaux à enduire fixés sur l’ossature et sont enduits sur chantier.
Cette conception a permis à DWG de proposer un projet économiquement compétitif avec un énorme volume de matériau biosourcé, ce qui a largement participé au gain du concours.
Concevoir avec les entreprises du bois
Pour ce projet réalisé en conception-construction, les détails de réalisation étaient déjà très arrêtés par les architectes et l’entreprise générale au moment de consulter les entreprises de réalisation, ce qui s’est révélé restrictif. Les entreprises bois avaient peu de marge de manœuvre pour proposer leurs propres variantes techniques ou adaptations.
Par ailleurs, le maître d’ouvrage souhaitait initialement des produits régionaux, du bois local et des entreprises de charpente de la région. Or en pratique, aucun charpentier local ni aucune entreprise régionale n’a osé se positionner sur un projet de cette échelle en bois hybride.
Résultat : seules trois offres ont été reçues, deux venant d’Autriche et une de Kassel (ville allemande mais assez éloignée de Düsseldorf). Ce faible nombre d’offres a posé un problème de manque de concurrence.
Au final, des surcoûts de l’ordre d’environ 10 % ont été estimés par rapport à une solution constructive conventionnelle. Mais ce n’est pas le coût intrinsèque du matériau bois qui a joué, ce sont plutôt les problématiques d’organisation de la filière, de logistique, de transport et le manque d’entreprises expertes capables de répondre à des projets de cette ampleur.
Une évaluation précise a posteriori du projet est en cours, afin d’analyser où sont passés les coûts, de comprendre comment et pourquoi certains postes ont explosé, et de tirer des enseignements pour les futurs projets, notamment sur la stratégie d’appel d’offres et la gestion des dessins de détails d’exécution.
Enfin, Heiko signale qu’un projet similaire, mais de taille plus réduite (environ 70 appartements), destiné principalement à des personnes âgées, est en cours de développement non loin de là, avec une part bois également importante. Ce nouveau projet s’appuie sur l’expérience acquise avec « L’Arche de Noé »
L’acoustique, élément important du vivre-ensemble
Vincent, en tant qu’ingénieur acousticien, questionne bien évidemment Heiko sur la façon d’aborder la qualité acoustique dans ce projet. La réponse ce celui-ci est que la coopérative possède, dans son stock de 8000 logements, des bâtiments anciens (dont années 1900) avec des planchers bois sur solives et parquet. Dans ces immeubles, les problèmes acoustiques se manifestent surtout lors des changements de locataires :
- Les habitants très anciens, qui ont vécu pendant des décennies au même endroit, sont habitués aux bruits de la structure. Ils tolèrent ou ne remarquent plus certains bruits.
- Lorsqu’un nouveau locataire arrive, il perçoit différemment les bruits (bruits de pas, d’impact, sons transmis par les planchers) et a tendance à se plaindre davantage.
Heiko insiste sur le fait qu’on ne peut pas généraliser ces situations, mais qu’il s’agit d’un phénomène récurrent lié au changement de perception du confort acoustique lorsque l’environnement sonore évolue. Même si les logements peuvent être conçus avec une bonne isolation acoustique, au-delà d’une certaine limite, la technique ne suffit plus, en particulier pour les problématiques de bruits de pas. C’est la question des usages et du vivre ensemble qui est en jeu. Le respect du voisin reste une composante fondamentale du confort acoustique, comme limiter certains comportements bruyants tard le soir (par exemple marcher chez soi avec des talons).
Conclusion
Des opérations d’envergure en bois comme celle-ci démontrent qu’on n’a pas besoin de consommer les énormes quantités de béton de la construction conventionnelle actuelle pour produire du logement moderne et performant.
Les difficultés rencontrées sur ce projet sont similaires à celles que l’on rencontre en France. Les échanges entre professionnels transfrontaliers sont donc pertinents pour s’enrichir des expériences respectives : comprendre ce qui fonctionne, ce qui fonctionne moins bien, et comment adapter ces enseignements à d’autres contextes. Bref, nourrir une culture commune de la construction bois et de la sobriété.
Chiffres clés du projet :
140 logements + Un jardin d’enfants + Garages souterrains
Surface : 11.000 m2 d’espaces de vie
Performance énergétique KfW40,
Cout global de l’opération : environ 5300 € TTC / m²
Durée de conception+construction : 24 mois
Note concernant le coût annoncé : celui-ci est cohérent avec les coût de construction en Allemagne. Un surcout de 10% a été calculé par rapport à un projet conventionnel en béton. Or in fine on pourrait très bien parler de moins value si les couts environnementaux étaient pris en compte dans ce calcul financier.
Voici un exemple concret d’action positive : pour ce projet la coopérative a investi dans une production électrique photovoltaïque qu’elle sous-loue à une entreprise qui gère les contrats individuels avec les locataires. Le prix de l’électricité pour les habitants est au final d’environ un tiers du prix habituel dans la région. C’est donc un réduction des coûts pour les habitants et également une réduction de l’impact environnemental du projet car, rappelons-le, l’électricité est produite en Allemagne par de l’énergie fossile à hauteur de 41%, dont 22% de centrales à charbon (source lowcarbonpower.org).
Pour en savoir plus :
Cliquez ici pour consulter le site du maitre d’ouvrage DWG
Cliquez ici pour consulter la page du projet sur le site du constructeur Bauwens
Cliquez ici pour consulter la page du projet sur le site de l’architecte