{"id":2735,"date":"2025-07-04T09:00:00","date_gmt":"2025-07-04T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/labbaffe.fr\/?p=2735"},"modified":"2026-02-18T00:09:00","modified_gmt":"2026-02-17T23:09:00","slug":"larche-de-noe-1-2-heiko-leonhard","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/labbaffe.fr\/index.php\/2025\/07\/04\/larche-de-noe-1-2-heiko-leonhard\/","title":{"rendered":"L\u2019Arche de No\u00e9 (1\/2) \u2013 Heiko Leonhard [D\u00fcsselorf]"},"content":{"rendered":"\n<p>Ce jour-ci, <span class='tooltipsall tooltipsincontent classtoolTips3'>Heiner Lippe<\/span>, l\u2019architecte passionnant qui nous fait d\u00e9couvrir D\u00fcsseldorf&nbsp; et nous h\u00e9berge, nous a organis\u00e9 plusieurs rendez-vous et visites. Nous d\u00e9marrons par le chantier du projet de logements \u00ab&nbsp;L\u2019Arche de No\u00e9&nbsp;\u00bb, sur lequel nous rencontrons Heiko, Pr\u00e9sident du conseil de D\u00fcsseldorfer Wohnungsgenossenschaft (DWG). Il s\u2019agit de la plus grande et la plus ancienne coop\u00e9rative de logement social de D\u00fcsseldorf qui regroupe environ 8.000 appartements r\u00e9partis dans presque tous les quartiers. Cette association d\u2019entraide finance, construit et g\u00e8re des logements de qualit\u00e9 et peu co\u00fbteux pour ses membres qui sont exclusivement des locataires, ce qui renforce la dimension collective et participative de la gestion du parc.<\/p>\n\n\n\n<p>Nous nous installons au sommet d\u2019une cage d\u2019escalier voisine pour avoir une vue panoramique sur le chantier. C\u2019est l\u00e0 qu\u2019Heiko nous raconte la gen\u00e8se du projet.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Un concours remport\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019aspect social<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Le site du projet est un <strong>ancien terrain d\u2019<\/strong>\u00e9cole qui a fait l\u2019objet d\u2019un <strong>concours de d\u00e9veloppement urbain<\/strong>. Ce concours s\u2019est tenu dans un contexte de <strong>forte crise \u00e9conomique du logement<\/strong>, o\u00f9 la demande en logements \u00e9tait \u00e9lev\u00e9e et les tensions sur les co\u00fbts et les ressources importantes. De plus, avec une taille et une localisation avantageuse, l\u2019op\u00e9ration \u00e9tait tr\u00e8s attrayante&nbsp;: <strong>70 \u00e9quipes <\/strong>se sont port\u00e9es candidates. En gros \u00ab\u202ftout le monde voulait ce projet\u202f\u00bb&nbsp;!<\/p>\n\n\n\n<p>DWG intervenant en tant que maitre d\u2019ouvrage s\u2019est associ\u00e9 avec un <strong>cabinet d\u2019architecture bas\u00e9 \u00e0 Neuss<\/strong> pour r\u00e9pondre \u00e0 ce concours&nbsp;: Wienstroer Architekten Stadtplaner, dirig\u00e9 par <span class='tooltipsall tooltipsincontent classtoolTips0'>Eckehard Wienstroer<\/span>, avec qui nous avons rendez-vous en apr\u00e8s-midi, ainsi que l\u2019entreprise g\u00e9n\u00e9rale Bauwens.<\/p>\n\n\n\n<p>Le <strong>programme<\/strong> du concours comportait clairement des <strong>logements<\/strong> et un <strong>jardin d\u2019enfants (\u00e9quivalent fran\u00e7ais de la cr\u00e8che et la maternelle)<\/strong>. En revanche, il n\u2019y avait <strong>pas de programme quantitatif d\u00e9taill\u00e9<\/strong>. C\u2019\u00e9tait \u00e0 l\u2019\u00e9quipe de conception de <strong>trouver la meilleure optimisation de la parcelle<\/strong>, d\u2019\u00e9laborer un projet \u00e9quilibr\u00e9 et harmonieux dans le cadre fix\u00e9 par le <strong>plan d\u2019occupation des sols<\/strong> et ses prescriptions (hauteurs, gabarits, usages, etc.), qui \u00e9taient \u00e0 respecter strictement. On comprend donc que les architectes et le ma\u00eetre d\u2019ouvrage disposaient d\u2019une certaine marge de man\u0153uvre sur la densit\u00e9 et la r\u00e9partition des surfaces.<\/p>\n\n\n\n<p>Sur le plan social, la r\u00e9partition des loyers \u00e9tait un \u00e9l\u00e9ment cl\u00e9 du projet\u202f:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>19\u202f%<\/strong> des appartements sont en <strong>loyers totalement libres<\/strong>, consid\u00e9r\u00e9s comme une offre \u00ab\u202fun peu de luxe\u202f\u00bb.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La grande majorit\u00e9<\/strong> des logements est <strong>subventionn\u00e9e par l\u2019\u00c9tat<\/strong>, avec des <strong>loyers mod\u00e9r\u00e9s et fixes<\/strong>, comparables \u00e0 des <strong>HLM<\/strong> (habitations \u00e0 loyer mod\u00e9r\u00e9).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Cette <strong>forte mixit\u00e9 sociale<\/strong> n\u2019\u00e9tait pas impos\u00e9e par le cahier des charges initial. Il s\u2019agissait d\u2019une <strong>proposition volontaire<\/strong> du ma\u00eetre d\u2019ouvrage et de son \u00e9quipe. Cette strat\u00e9gie constituait <strong>un axe central<\/strong> du projet, \u00e0 la fois urbain et politique, et a donn\u00e9 un <strong>avantage comp\u00e9titif<\/strong> d\u00e9cisif dans le concours. Selon le mode de notation du concours, la proposition de DWG a gagn\u00e9 avec une note de <strong>93\/100<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Un projet comp\u00e9titif en structure bois<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Heiko nous pr\u00e9sente le projet comme <strong>le plus grand en bois hybride de Westphalie<\/strong>, r\u00e9gion la plus vaste d\u2019Allemagne, voisine de la Bavi\u00e8re et du Bade-Wurtemberg.<\/p>\n\n\n\n<p>Il s\u2019agit d\u2019un <strong>ensemble de trois b\u00e2timents<\/strong> comprenant 140 logements et un <strong>jardin d\u2019enfants (cr\u00e8che\/maternelle)<\/strong> situ\u00e9 en <strong>rez-de-chauss\u00e9e<\/strong> d\u2019un des b\u00e2timents et se d\u00e9veloppant sur <strong>deux niveaux<\/strong>. Cette cr\u00e8che s\u2019articule avec le syst\u00e8me de garages souterrains, notamment via une rampe de descente qui est \u00e9galement utilis\u00e9e comme support d\u2019un futur toboggan pour les enfants.<\/p>\n\n\n\n<p>La <strong>structure porteuse<\/strong> est de type <strong>hybride bois-b\u00e9ton<\/strong>, avec la r\u00e9partition suivante\u202f:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Sous-sols (garages)<\/strong>\u202f: enti\u00e8rement en <strong>b\u00e9ton arm\u00e9<\/strong>. D\u00fcsseldorf \u00e9tant confront\u00e9e \u00e0 un <strong>fort besoin de stationnement<\/strong>, la cr\u00e9ation de garages en infrastructure \u00e9tait n\u00e9cessaire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Tout ce qui touche le sol<\/strong> (semelles, murs en contact avec le sol, cages d\u2019ascenseur, etc.) est \u00e9galement en <strong>b\u00e9ton arm\u00e9<\/strong>, pour des raisons structurelles et de durabilit\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>Tout le reste de la <strong>structure des logements est mixte acier\/bois<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>A noter&nbsp;: Les <strong>parkings<\/strong> sont situ\u00e9s exclusivement <strong>sous les b\u00e2timents<\/strong> (aucun parking g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9 sous tout l\u2019\u00eelot). Les zones non occup\u00e9es par les garages sont remblay\u00e9es avec de la <strong>terre v\u00e9g\u00e9tale<\/strong> de mani\u00e8re \u00e0 pouvoir planter des <strong>arbres \u00e0 racines profondes<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Les <strong>planchers<\/strong> sont constitu\u00e9s de <strong>dalles CLT (Cross Laminated Timber)<\/strong>. Au-dessus de ces planchers bois, une <strong>dalle en b\u00e9ton<\/strong> est coul\u00e9e pour plusieurs raisons\u202f: raideur, r\u00e9partition des charges et performance acoustique (notamment contre les bruits d\u2019impact). Le bois reste apparent dans les logements\u202f: on voit la sous-face des planchers CLT comme finition int\u00e9rieure, ce qui donne un rendu chaleureux. En France, les contraintes de s\u00e9curit\u00e9 incendie actuelles rendent tr\u00e8s difficile cette disposition dans les logements collectifs. En Allemagne, des <strong>solutions de protection incendie<\/strong> sp\u00e9cifiques existent, mais ces exigences sont g\u00e9r\u00e9es de mani\u00e8re diff\u00e9rente, permettant de garder la mat\u00e9rialit\u00e9 bois visible sous certaines conditions.<\/p>\n\n\n\n<p>Tous les murs ext\u00e9rieurs ont \u00e9t\u00e9 pr\u00e9fabriqu\u00e9s en usine, avec un niveau de pr\u00e9fabrication tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9\u202f: fen\u00eatres int\u00e9gr\u00e9es, r\u00e9servations pour prises \u00e9lectriques et r\u00e9seaux anticip\u00e9es. Un des b\u00e2timents est diff\u00e9renci\u00e9 visuellement en fa\u00e7ade avec un bardage bois mont\u00e9 en atelier. Les autres b\u00e2timents re\u00e7oivent des panneaux \u00e0 enduire fix\u00e9s sur l\u2019ossature et sont enduits sur chantier.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette conception a permis \u00e0 DWG de proposer un projet \u00e9conomiquement comp\u00e9titif avec un \u00e9norme volume de mat\u00e9riau biosourc\u00e9, ce qui a largement particip\u00e9 au gain du concours.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Concevoir avec les entreprises du bois<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Pour ce projet r\u00e9alis\u00e9 en conception-construction, les d\u00e9tails de r\u00e9alisation \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 tr\u00e8s arr\u00eat\u00e9s par les architectes et l\u2019entreprise g\u00e9n\u00e9rale au moment de consulter les entreprises de r\u00e9alisation, ce qui s\u2019est r\u00e9v\u00e9l\u00e9 restrictif. Les <strong>entreprises bois<\/strong> avaient <strong>peu de marge de man\u0153uvre <\/strong>pour proposer <strong>leurs propres variantes techniques<\/strong> ou adaptations.<\/p>\n\n\n\n<p>Par ailleurs, le ma\u00eetre d\u2019ouvrage souhaitait initialement des <strong>produits r\u00e9gionaux<\/strong>, du <strong>bois local<\/strong> et des <strong>entreprises de charpente de la r\u00e9gion<\/strong>. Or en pratique, <strong>aucun charpentier local<\/strong> ni aucune entreprise r\u00e9gionale n\u2019a os\u00e9 se positionner sur un projet de cette \u00e9chelle en bois hybride.<\/p>\n\n\n\n<p>R\u00e9sultat&nbsp;: seules <strong>trois offres ont \u00e9t\u00e9 re\u00e7ues<\/strong>, <strong>deux venant d\u2019Autriche<\/strong> et <strong>une de Kassel<\/strong> (ville allemande mais assez \u00e9loign\u00e9e de D\u00fcsseldorf). Ce <strong>faible nombre d\u2019offres<\/strong> a pos\u00e9 un probl\u00e8me de manque de concurrence.<\/p>\n\n\n\n<p>Au final, des surco\u00fbts de l\u2019ordre d\u2019e<strong>nviron 10<\/strong><strong>\u202f<\/strong><strong>%<\/strong> ont \u00e9t\u00e9 estim\u00e9s par rapport \u00e0 une solution constructive conventionnelle. Mais ce n\u2019est pas le co\u00fbt intrins\u00e8que du mat\u00e9riau bois qui a jou\u00e9, ce sont plut\u00f4t les probl\u00e9matiques d\u2019<strong>organisation de la fili\u00e8re<\/strong>, de <strong>logistique<\/strong>, de <strong>transport<\/strong> et le <strong>manque d\u2019entreprises expertes<\/strong> capables de r\u00e9pondre \u00e0 des projets de cette ampleur.<\/p>\n\n\n\n<p>Une <strong>\u00e9valuation pr\u00e9cise a posteriori<\/strong> du projet est en cours, afin d\u2019<strong>analyser o\u00f9 sont pass\u00e9s les co\u00fbts<\/strong>, de comprendre <strong>comment<\/strong> et <strong>pourquoi<\/strong> certains postes ont explos\u00e9, et de <strong>tirer des enseignements<\/strong> pour les futurs projets, notamment sur la strat\u00e9gie d\u2019appel d\u2019offres et la gestion des dessins de d\u00e9tails d\u2019ex\u00e9cution.<\/p>\n\n\n\n<p>Enfin, Heiko signale qu\u2019un <strong>projet similaire<\/strong>, mais de taille plus r\u00e9duite (environ <strong>70 appartements<\/strong>), destin\u00e9 principalement \u00e0 des <strong>personnes \u00e2g\u00e9es<\/strong>, est en cours de d\u00e9veloppement non loin de l\u00e0, avec une part bois \u00e9galement importante. Ce nouveau projet s\u2019appuie sur l\u2019<strong>exp\u00e9rience<\/strong> acquise avec \u00ab&nbsp;L\u2019Arche de No\u00e9&nbsp;\u00bb<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>L\u2019acoustique, \u00e9l\u00e9ment important du vivre-ensemble<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Vincent, en tant qu\u2019ing\u00e9nieur acousticien, questionne bien \u00e9videmment Heiko sur la fa\u00e7on d\u2019aborder la qualit\u00e9 acoustique dans ce projet. La r\u00e9ponse ce celui-ci est que la coop\u00e9rative poss\u00e8de, dans son stock de <strong>8000 logements<\/strong>, des b\u00e2timents <strong>anciens (dont ann\u00e9es 1900)<\/strong> avec des <strong>planchers bois sur solives<\/strong> et <strong>parquet<\/strong>. Dans ces immeubles, les probl\u00e8mes acoustiques se manifestent <strong>surtout lors des changements de locataires<\/strong>\u202f:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les <strong>habitants tr\u00e8s anciens<\/strong>, qui ont v\u00e9cu pendant des d\u00e9cennies au m\u00eame endroit, sont habitu\u00e9s aux bruits de la structure. Ils tol\u00e8rent ou ne remarquent plus certains bruits.<\/li>\n\n\n\n<li>Lorsqu\u2019un <strong>nouveau locataire<\/strong> arrive, il per\u00e7oit <strong>diff\u00e9remment<\/strong> les bruits (bruits de pas, d\u2019impact, sons transmis par les planchers) et a tendance \u00e0 se plaindre davantage.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Heiko insiste sur le fait qu\u2019<strong>on ne peut pas g\u00e9n\u00e9raliser<\/strong> ces situations, mais qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un ph\u00e9nom\u00e8ne r\u00e9current li\u00e9 au <strong>changement de perception du confort acoustique<\/strong> lorsque l\u2019environnement sonore \u00e9volue. M\u00eame si les logements peuvent \u00eatre con\u00e7us avec une bonne isolation acoustique, au-del\u00e0 d\u2019une certaine limite, la technique ne suffit plus, en particulier pour les probl\u00e9matiques de bruits de pas. C\u2019est la <strong>question des usages<\/strong> et du <strong>vivre ensemble<\/strong> qui est en jeu. Le <strong>respect du voisin<\/strong> reste une composante fondamentale du confort acoustique, comme limiter certains comportements bruyants tard le soir (par exemple marcher chez soi avec des talons).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Conclusion<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Des <strong>op\u00e9rations d\u2019envergure en bois<\/strong> comme celle-ci d\u00e9montrent qu\u2019<strong>on n\u2019a pas besoin de consommer les \u00e9normes quantit\u00e9s de b\u00e9ton<\/strong> de la construction conventionnelle actuelle pour produire du logement moderne et performant.<\/p>\n\n\n\n<p>Les difficult\u00e9s rencontr\u00e9es sur ce projet sont similaires \u00e0 celles que l\u2019on rencontre en France. Les \u00e9changes entre professionnels transfrontaliers sont donc pertinents pour <strong>s\u2019enrichir des exp\u00e9riences<\/strong> respectives\u202f: comprendre ce qui <strong>fonctionne<\/strong>, ce qui <strong>fonctionne moins bien<\/strong>, et comment <strong>adapter<\/strong> ces enseignements \u00e0 d\u2019autres contextes.&nbsp;Bref, nourrir une <strong>culture commune de la construction bois<\/strong> et de la <strong>sobri\u00e9t\u00e9.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Chiffres cl\u00e9s du projet&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>140 logements + Un jardin d\u2019enfants + Garages souterrains<br>Surface&nbsp;: 11.000 m<sup>2<\/sup> d\u2019espaces de vie<br>Performance \u00e9nerg\u00e9tique KfW40,<br>Cout global de l\u2019op\u00e9ration&nbsp;:<strong> environ 5300<\/strong><strong>\u202f<\/strong><strong>\u20ac TTC \/ m\u00b2<br><\/strong>Dur\u00e9e de conception+construction&nbsp;: 24 mois<\/p>\n\n\n\n<p>Note&nbsp;concernant le co\u00fbt annonc\u00e9&nbsp;: celui-ci est coh\u00e9rent avec les co\u00fbt de construction en Allemagne. Un surcout de 10% a \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9 par rapport \u00e0 un projet conventionnel en b\u00e9ton. Or in fine on pourrait tr\u00e8s bien parler de moins value si les couts environnementaux \u00e9taient pris en compte dans ce calcul financier.<\/p>\n\n\n\n<p>Voici un exemple concret d\u2019action positive&nbsp;: pour ce projet la coop\u00e9rative a investi dans une production \u00e9lectrique photovolta\u00efque qu\u2019elle <strong>sous-loue \u00e0 une entreprise<\/strong> qui g\u00e8re les contrats individuels avec les locataires. Le <strong>prix de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 <\/strong>pour les habitants est au final d\u2019<strong>environ un tiers du prix habituel<\/strong> dans la r\u00e9gion. C\u2019est donc un r\u00e9duction des co\u00fbts pour les habitants et \u00e9galement une r\u00e9duction de l\u2019impact environnemental du projet car, rappelons-le, l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 est produite en Allemagne par de l\u2019\u00e9nergie fossile \u00e0 hauteur de 41%, dont 22% de centrales \u00e0 charbon&nbsp;(source lowcarbonpower.org).<\/p>\n\n\n\n<p>Pour en savoir plus : <br><a href=\"https:\/\/www.dwg-online.de\/\">Cliquez ici pour consulter le site du maitre d&#8217;ouvrage DWG<\/a><br><a href=\"https:\/\/www.bauwens.de\/en\/projects\/noah-s-ark-complex\">Cliquez ici pour consulter la page du projet sur le site du constructeur Bauwens<\/a><br><a href=\"https:\/\/wienstroer-architekten.de\/lacombletstrasse-vom-august-2025\/\">Cliquez ici pour consulter la page du projet sur le site de l&#8217;architecte<\/a><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n<script type=\"text\/javascript\"> toolTips('.classtoolTips0','<a href=\"https:\/\/labbaffe.fr\/index.php\/2025\/07\/04\/larche-de-noe-2-2-eckehard-wienstroer\/\">Envie d\\'en savoir plus sur Eckehard ?<\/a>'); <\/script><script type=\"text\/javascript\"> toolTips('.classtoolTips3','<a href=\"https:\/\/labbaffe.fr\/index.php\/2025\/07\/03\/heiner-lippe-pionnier-de-la-construction-terre-crue\/\">Envie d\\'en savoir plus sur Heiner ?<\/a>'); <\/script>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Ce jour-ci, Heiner Lippe, l\u2019architecte passionnant qui nous fait d\u00e9couvrir D\u00fcsseldorf&nbsp; et nous h\u00e9berge, nous a organis\u00e9 plusieurs rendez-vous et visites. 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